Kjøpe ny eller brukt bolig?

Bolig er den største investeringen man gjør i livet. For mange står valget mellom å bygge nytt eller kjøpe bolig som er brukt.

Å kjøpe bolig er en meget viktig beslutning. Det innebærer en betydelig binding av kapital og det påvirker den totale livskvaliteten. Boligen er også en sparebøsse, der verdiutviklingen på boligen er med å avgjøre hvor mye man har i egenkapital. Stadig flere ser på sparing i bolig som et viktig tillegg til pensjonen.

Fordeler og ulemper

Er det mulig å gi noen generelle råd i forhold til å kjøpe nytt eller brukt? Vi spør Martin Raknes, som er regiondirektør hos Eiendomsmegler Vest i Bergen.

– Det finnes nok ingen fasitsvar på hva som er smartest eller mest lønnsomt. Den enkelte må kjenne hva som passer best for seg. Men jeg tror det er viktig å ha tenkt gjennom forskjellene mellom nytt og brukt. Begge har sine fordeler og ulemper, sier Raknes.

Han slår først fast at forbrukeren har langt sterkere rettsvern ved kjøp av ny bolig. Da er det Bustadsoppføringsloven som gjelder, mens bruktkjøp havner under Avhendingsloven.
Mange vektlegger tryggheten ved å kjøpe nytt, og synes det er mye enklere å forholde seg til en entreprenør enn tidligere eier dersom det avdekkes feil og mangler.

Glemmer driftsutgiftene

Megleren mener at de fleste kjøpere av brukte boliger har mest fokus på hva det vil koste å oppgradere boligen til sine behov, og tenker mindre på de løpende driftsutgiftene.

– Myndighetene har bestemt at det alltid skal foreligge en energiattest ved salg av brukte boliger. Den oppgir hvilke fyringsutgifter og strømforbruk man kan forvente, men jeg føler ikke at forbrukerne generelt er så oppmerksomme på dette.

Det er ikke bare høy pris på nye boliger som får kjøpere til å vende seg mot bruktmarkedet.

– Dersom boligen skal prosjekteres fra grunnen av, vil det ta tid før man kan flytte inn. Mange har behov for å flytte rett fra sin gamle bolig og over til en ny, og en del kjøpere ønsker ikke å involvere seg i det de opplever som en krevende byggeprosess. De verdsetter å kunne flytte inn og ta i bruk funksjonene slik de er, sier Raknes og legger til: – I enkelte bydeler og områder har jo heller ikke kjøperne noe valg. Skal man bo der, er det brukt som gjelder.

LES OGSÅ: Hvor lang tid tar det å bygge hus

Glem spekulasjon

Mange kjøpere fokuserer på potensialet for verdiutvikling av boligene. Regelen om at det vil ta mange år før man kan få tilbake pengene fra den nye boligen i bruktmarkedet, er absolutt ikke vanntett. Her er det store lokale forskjeller. Raknes nevner et konkret salg nylig, der kjøperen fikk en pen verdistigning mens boligen befant seg på tegnebrettet.

– Men skal jeg gi et viktig råd må det være at folk ikke gjør boligen til et spekulasjonsobjekt, der funksjon og behov settes tilside for å oppnå best mulig verdistigning. Dette ser vi en del eksempler på, men i virkeligheten er det ikke så lett å treffe med et slikt veddemål mot markedet. Fallgruvene er for mange. Enten man velger nytt eller brukt, bør man fokusere på å finne en bolig som passer behov og økonomi. Den mest verdifulle gevinsten er egen trivsel, avslutter Martin Raknes.

Fordeler med ny bolig:

Bolig som passer deg

Ved kjøp av nytt har du mye større mulighet til å tilpasse boligen med tanke på planløsning, innredning og materialvalg. Gjennom god planlegging får du en bolig som passer perfekt for deg.
I en eldre bolig bruker du ofte mange år på å flytte vegger og pusse opp rom etter rom. Etter lang tids innsats opplever mange at de ikke blir fornøyd.

Bedre standard
En ny bolig har en langt høyere teknisk standard: Bedre isolasjon, balansert ventilasjon med varmegjenvinning, sentralstøvsuger etc. bidrar til høyere komfort og trivsel.

Reparasjoner og vedlikehold
Alle hus trenger vedlikehold, men ved kjøp av ny bolig vil du ikke ha behov for oppussing eller ekstrainnsats i mange år fremover. Her sparer du både penger og verdifull fritid.

Lavere driftskostnader
Bedre isolasjon kombinert med varmegjenvinning og moderne styringssystemer gjør at en ny bolig har langt mindre energiforbruk. (Husk å sjekke energitesten ved kjøp av eldre bolig). Eldre boliger trenger ofte mer vedlikehold og kan også inneholde ubehagelige overraskelser. Fuktskader i våtrom, rustne vannrør inne i vegger og feil på det elektriske anlegget er ofte dyre å utbedre.

Lovfestet garanti
Ved kjøp av ny bolig har du en lovfestet garanti på 5 år, og dermed et langt sterkere rettsvern enn om du kjøper brukt. En seriøs entreprenør vil raskt utbedre eventuelle feil og mangler som du oppdager i din nye bolig.

Fast pris
Ved kjøp av nytt kan man avtale en fast pris på nøkkelferdig bolig. Ved kjøp og restaurering av eldre bolig vil man aldri være sikker på hvor den totale prislappen ender.

Lavere dokumentavgift
Ved kjøp av brukt bolig må man betale dokumentavgift på 2,5% til staten som beregnes av hele kjøpesummen. Kjøp av brukt bolig til 2 millioner vil f eks medføre dokumentavgift på kr 50.000,-. Ved kjøp av ny bolig til samme kjøpesum beregnes dokumentavgiften kun av tomteverdien og ikke hele kjøpesummen. På en tomt til 300.000 blir avgiften kun 7.500,-.

Nytt er nytt
Når du får utlevert nøkkelen til din nye bolig, tar du i bruk et hjem utformet etter din smak og dine behov. Følelsen ved å flytte inn i sin egen, splitter nye bolig er trolig mer verdt enn du tror.

Fordeler med brukt bolig:

Lavere pris
I de fleste tilfeller vil en brukt bolig koste mindre enn det vil koste å kjøpe bolig som er ny. Det gir en billigere inngangsbillett til ditt eget hjem, men de fleste vil sette sitt eget preg på boligen. Glem ikke å ta med kostnadene til endringer/utbedringer når du regner på alternativene og hva det vil koste å kjøpe bolig brukt. Spesielt bad og kjøkken er dyre rom å oppgradere.

Beliggenhet
Brukte boliger ligger ofte mer sentralt, og i etablerte nabolag med nærhet til servicetilbudene. I nyetablerte byggefelt må miljøet bygges opp grunnen.

Drømmetomten
Eldre boliger har ofte større tomt, og er som regel opparbeidet med plen, hage, gjerde etc. Eldre nabolag har som regel mindre byggetetthet og mer “luft” mellom boligene. Utsikt er en også faktor som veier tungt for mange.

Hus med “sjel”
Selv om både hus og hage har sett sine beste dager, kan man se ildsjeler gå i gang med omfattende restaurering av eldre boliger. Sjarmerende byggestil, romantisk hage og den ubeskribelige X-faktoren kan gjøre utslaget for den som leter etter noe spesielt.

Egeninnsats
Rehabilitering av brukt bolig åpner for stor grad av egeninnsats, og det er mulig å spre prosjektene over tid. Ulempen er at man blir gående på en ”byggeplass” over flere år. Vær kritisk til hva du gjør selv og hva fagfolk bør utføre. Det er lett å overvurdere egne evner og ende opp med et resultat du ikke blir fornøyd med. Kostnadene løper også, selv om man gjør det meste av jobben selv.

LES OGSÅ: Derfor bør du bygge nytt

MENINGER OM NYTT VS. BRUKT

Ekspertenes vurdering er en ting, men hva mener folk flest?

På diskusjonsforumet til Byggebolig.no fant vi en tråd på “ny eller brukt “, der et ungt par ser mørkt på dagens byggekostnader. Om disse rådene er representative for befolkningen kan vi ikke slå fast, men et klart flertall angrer på at de kjøpte brukt:

“Vi har derfor bestemt oss for å bygge et NYTT hus og ta med oss de erfaringene fra forrige prosjekt, samt egenkapitalen. For å konkludere, så veier det både for og imot å renovere/pusse opp et hus. Er det snakk om å kline maling på veggene eller legge nytt gulv, så er det grei skuring. Men skal du til å forandre på romløsninger og kanskje også fasaden, så kan en diskutere hva som er lønnsomt, ikke bare økonomisk men også trivselsfaktor, i det lange løp.”

“Vil slå et slag for å kjøpe bolig som er brukt. Som regel kan man flytte rett inn. Funksjoner og løsninger er på plass og det er utrolig hva overflatebehandling, f. eks maling, kan gjøre med en bolig. Uteområder er opparbeidet og funksjonelle fra dag 1. Eldre hager er gjerne mer kuperte og varierte, med frukttrær og bærbusker, ferdige uteplasser osv. Så er det bare å begynne å leve, og man kan kose seg med småprosjekter/trivselsprosjekter underveis.”

“Vi solgte et halvferdig gammelt hus, flyttet ut på landet og bygde nytt hus. Og jeg er ikke i tvil; bygg nytt. Gamle hus blir man aldri helt ferdig med, og den barnslige gleden av å flytte inn i et helt nytt har også en verdi.”

“Huset er nå solgt, og vi skal flytte til en annen kommune. Det kunne ALDRI falt oss inn å kjøpe bolig som er et slikt prosjekt en gang til. Ei heller å kjøpe et “velholdt” hus fra sent 70- tidlig 80 tallet, med de prisene som er i boligmarkedet i dag.”

“Jeg er MØKKA lei av å rette opp skjevheter, bruke timevis med tilpasning mellom nytt og gammelt, samt at gamle standarder aldri passer med dagens osv… Huset er i dag taksert til ca 4 mill, men skulle jeg ha gjort noe i dag, så skulle jeg helt klart ha kjøpt/bygd NYTT!”

“Vi er misfornøyde, fordi etter så stor innsats og så mye pengebruk er huset fortsatt ikke nytt. Derfor bygger vi nå nytt..”

“Jeg og min samboer har totalrenovert et hus fra 1942, og det eneste positive med det er den totale kostnaden for hele skiten (les: billig) og all erfaringen du får med å pusse opp et gammelt hus. Men hadde jeg visst det jeg hadde visst nå, så hadde vi bygget nytt.”